1. Общая информация.

Во Франции есть два варианта договора: для занятого помещения и для свободного.
Рассмотрим первый вариант.

Контракт «пожизненного содержания» рассматривается во французском праве как контракт страхования, это игра, пари. Эта категория контрактов, где наступление прав и обязанностей зависит от «случая» /ст.1964 Гражданского Кодекса Франции/

Этот договор  - всегда  результат нотариального акта. Нотариус во Франции представляет интересы государства. Т.е в данном случае, условия договора находятся под государственным контролем.

На сегодняшний день 20% населения Франции имеет возраст более 60 лет. Контракт «пожизненного содержания» позволяет им существенно улучшить условия жизни «на пенсии». Продажа своего имущества на условиях пожизненного содержания позволяет престарелым владельцам недвижимости продолжать жить у себя, не меняя привычных условий жизни.
Теоретически этот договор может быть заключен собственником в любом возрасте, но практически он заключается по достижении мужчиной 70 лет, а женщиной - 75 лет, иначе трудно найти покупателя и заключить договор на хороших условиях.
Согласно условиям договора продавец имеет право пользования помещением, т.е проживания, но исключительно в личных целях на протяжении своей жизни или в течении определенного срока. Он продолжает платить налог на проживание, расходы по содержанию помещения и часть земельного налога, поскольку он продолжает проживать в этом помещении.

Во французском праве возможно разделение различных элементов права владения: у одного - право владения /чистый собственник (nu-propriétaire), у другого - право пользования (usur-fruit)
В процессе пользования имуществом бывший собственник должен бережно относиться к этому имуществу, как «хороший отец семейства». Он не может изменить назначение помещения, он отвечает за любую небрежность и должен извещать собственника в случае возникновения ухудшений в состоянии имущества.

Продавец может в любой момент отказаться от права пользования и предоставить право пользования покупателю против ренты, которая уменьшается со временем: 25% с 1 по 5 год, 20% с 5 по 10 год, 15% - после 10 лет
Существуют также контракты, ограничивающие срок платы количеством лет, то что называется rente certaine - определенная рента.

Тогда рента выплачивается только до окончания срока контракта.
В этом случае продавец должен предусмотреть, что в один день оплата ренты прекратится, и он должен подумать заранее о том, чтобы это не отразилось на жизни.

Продавец после продажи больше не платит:
-налог на землю (кроме небольшой части, составляющей налог на вывоз мусора)
-оплату синдиката, который ухаживает за домом (типа ЖЭК)
-страховку на дом
-оплату капитального ремонта и прочих работ, за которые проголосовал синдикат.
Это все - расходы собственника, т.е покупателя.

   2. Фискальный режим и расходы на покупку.

Налоговые преимущества на ренту (ст. 158-6 Налогового кодекса)
Продавец получает снижение налогооблагаемой базы . До 69 лет он снижает на 60%, т.е декларирует только 40 % от получаемой ренты, после 69 лет - декларирует 30%.
Все расходы по переоформлению сделки берет на себя покупатель, впрочем,  как почти всегда во Франции. Это расходы: на регистрацию, нотариальные расходы, ипотечная запись, гонорар агентства.

   3.  Налог на добавочную стоимость.

Оплата государству НДС происходит как и при обычной продаже: продавцом нет платится налог на добавочную стоимость, если продаваемый объект является основным местом жительства минимум 10 лет.

    4. Перерасчет ренты

Размер выплачиваемой ренты индексируется каждый год на день очередной годовщины подписания контракта. Коэффициент – свободный, но нотариусы как правило предуматривают официально установленный индекс/коэффициент INSEE.

   5. Гарантии выплаты ренты

Ипотека первого уровня.

В день подписания нотариус заносит эту недвижимость в ипотечный реестр. Это значит, что покупатель не сможет заложить эту недвижимость в банк для получения кредита, поскольку банкир во-первых видит, что собственник должен выплачивать ренту, а с другой стороны, банки всегда требуют для гарантии выданного кредита тоже ипотеку первого ранга.
В случае невыплаты ренты новым собственником старому, у предыдущего владельца есть гарантия: он может расторгнуть договор с сохранением всех ранее выплаченных сумм. Поэтому в случае возникновения проблем, собственник/покупатель всегда может уступить/продать эту недвижимость
Размер ренты определяется по договоренности между сторонами (Статья 1976 Гражданского кодекса) и зависит:

• От стоимости объекта,
• От возраста и пола продавца (и его надежд относительно срока жизни),
• Размера выплат в момент подписания договора.

   6. Аннулирование контракта.

Статья 1974 ГК Франции: все контракты с условиями пожизненного содержания, заключенные в день смерти продавца считаются недействительными.
Статья 1975 ГК Франции: Аналогично – в отношении контрактов, заключенных с тяжело больными, умершими в течении 20 дней после заключения контракта от указанной болезни. Однако исключаются другие случаи смерти: авария, суицид, другие болезни.

  7. Второй вариант: продажа «свободного» помещения.

В день подписания договора купли-продажи с условием пожизненного содержания, продавец уступает также право пользования помещением. Он больше не платит никаких налогов, в отличие от договора на «занятое помещение». В большинстве случаев речь идет о помещениях, уже сданных внаем. Для продавца интерес состоит в том, что он получает снижение размера налогов, подлежащих уплате (70% после 69 лет), что часто гораздо более интересно, чем получаемая прибыль от аренды помещения.
Для покупателя интерес покупки подобной недвижимости состоит в том, что нет необходимости делать ремонт в помещении, искать арендаторов. Цена – ниже рыночной и как бы «в рассрочку».
Цена «свободной» квартиры при оформлении подобных договоров как правило на 25 - 50% выше по сравнению с «занятой» и зависит от возраста продавца.

Как видите, мы предлагаем Вам различные варианты покупки, и мы надеемся, что с нашей помощью Вы найдете именно то, что подходит Вам больше всего.